Dreptul cetăţenilor străini la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în calitate de moştenitori ai autorului lor

DREPTUL CETĂŢENILOR STRĂINI LA RECONSTITUIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR ÎN CALITATE DE MOŞTENITORI AI AUTORULUI LOR

 

judecător Simona Kovács,

preşedinte Judecătoria Târgu Secuiesc 

 

We assess that the foreign citizens may obtain the property of the lands by means of the legal reconstitution, in their capacity of successors of the former owner,  immaterial of the date of his/her death, providing the reconstitution is regulated by the Constitution (which means that the procedure was pending at the date of 29.10.2003 or the procedure would be initiate after that moment, under the Law No. 247/2005).

 

Odată cu revizuirea Constituţiei României, al cărei art. 44 prevede că „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”, s-a pus problema de a şti dacă moştenitorii, cetăţeni străini, ai unui autor decedat, pot sau nu dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pe calea reconstituirii după acel autor, prin Legea nr. 18/1991 (Legea fondului funciar).

S-a exprimat opinia potrivit căreia cetăţenii străini nu pot dobândi dreptul de proprietate prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1991 pentru următoarele argumente:

– obiectul de reglementare al Legii nr. 18/1991 este fondul funciar al României;

– reglementarea modului în care operează reconstituirea, inclusiv sub aspectul persoanelor îndreptăţite, constituie opţiunea legiuitorului, în acord cu finalitatea reparatorie a legii;

– revizuirea constituţională intervenită la 29.10.2003, ce permite dobândirea de către cetăţenii străini şi apatrizi a dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea moştenirii legale, priveşte o dobândire în condiţiile dreptului comun, iar Legea nr. 18/1991 republicată este o lege specială ce îi are ca destinatari doar pe cetăţenii români;

– art. 48 din Legea nr. 18/1991 a format obiectul excepţiei de neconstituţionalitate ce a fost respinsă, astfel că doar acei ce dovedesc calitatea de cetăţeni români (a lor sau a autorului lor), la data intrării în vigoare a legii reparatorii, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pe calea moştenirii legale;

– doar dacă autorul a decedat după revizuirea constituţională (respectiv după data de 29.10.2003), moştenitorii săi pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin reconstituire, deoarece legea aplicabilă este aceea de la data deschiderii succesiunii, or numai după 29.10.2003 se poate dobândi de către cetăţenii străini dreptul de proprietate asupra terenurilor pe calea moştenirii legale.

Apreciem că în prezent cetăţenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pe calea reconstituirii, dar numai în calitate de moştenitori, nu şi în nume propriu.

Succesiunea reglementărilor legale în materie este următoarea:

Art. 47 din Legea nr. 18/1991, în forma iniţială^[1] (,în vigoare la 20.02.1991), arăta că nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor persoanele care sunt cetăţeni străini şi care nu au domiciliul în România, prin acte între vii, dar pot pe calea moştenirii (fără să se distingă ce fel de moştenire legală sau testamentară), cu obligaţia de a le înstrăina în termen de un an de la data dobândirii, sub sancţiunea trecerii lor în mod gratuit în proprietatea statului.

Art. 47 din Legea nr. 18/1991 în formă iniţială a devenit art. 48 din Legea nr. 18/1991 republicată^[2] (în vigoare de la 05.01.1998).

Art. 48 din Legea nr. 18/1991 în forma republicată stabileşte posibilitatea cetăţenilor români, indiferent de domiciliu (în ţară sau în străinătate), de a depune cerere de reconstituire a dreptului de proprietate, pentru terenurile care le-au aparţinut în proprietate.

Art. 68 din Capitolul V (Circulaţia juridică a terenurilor) din Legea nr. 18/1991 republicată prevedea că persoanele fizice cetăţeni străini şi care nu au domiciliul în România nu pot dobândi în proprietate terenuri prin acte între vii. Dacă dobândesc terenuri în proprietate prin moştenire sunt obligate să le înstrăineze în termen de 1 an de la dat dobândirii sub sancţiunea trecerii acestora în mod gratuit în proprietatea statului. 

Art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor^[3] (intrată în vigoare în 90 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial) prevedea că la data intrării în vigoare a acestei legi se abrogă capitolul V „Circulaţia juridică a terenurilor” (art. 66-73) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată.

Rezultă că de la intrarea în vigoare a Legii nr. 54/1998, anume de la 02.06.1998, a rămas în vigoare doar art. 48 din Legea nr. 18/1991 – lege specială faţă de Legea nr. 54/1998 – cu privire la posibilitatea cetăţenilor străini de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pe calea reconstituirii. Or, acest articol se referă doar la dobândirea dreptului de proprietate în nume propriu, nu şi în calitate de moştenitor (“pentru terenurile care le-au aparţinut în proprietate”)

Art. 3 din Legea nr. 54/1998 prevede că “(1) Cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. (2) Persoanele fizice care au cetăţenie română şi domiciliul în străinătate pot dobândi în România, prin acte juridice între vii şi prin moştenire, terenuri de orice fel”.

Deci noile dispoziţii în vigoare după iunie 1998, atât din Legea fondului funciar (lege specială pentru terenuri din afara circuitului civil), cât şi din Legea privind circulaţia juridică a terenurilor (lege generală pentru terenuri din circuitul civil), privind dreptul de proprietate al cetăţenilor străini asupra terenurilor, nu se mai referă la posibilitatea dobândirii acestui drept pe calea moştenirii.

Legea nr. 54/1998 a fost abrogată prin art. 8 din titlul X al Legii nr. 247/2005. Totodată titlul X al Legii nr. 247/2005 a reglementat circulaţia juridică a terenurilor, arătând în art. 3 că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România în condiţiile prevăzute de legea specială.

Legea specială în materie de reconstituire a dreptului de proprietate este Legea nr. 18/1991 aşa cum ea a fost republicată în 1998 şi apoi modificată în 2005. Iar Legea nr. 18/1991 nu se mai referea, din iunie 1998, la dobândirea dreptului de proprietate al cetăţenilor străini asupra terenurilor pe calea moştenirii.

Apreciem că Legea nr. 312/2005^[4] (în vigoare de la data aderării României la Uniunea Europeană) nu poate fi considerată legea specială la care se referă art. 3 din titlul X din Legea nr. 247/2005, deoarece Legile fondului funciar privesc terenuri din afara circuitului civil care nu circulă şi care urmează să intre în circuitul civil odată cu reconstituirea dreptului de proprietate prin emiterea titlului de proprietate, iar Lgea nr. 312/2005 se referă la terenuri din circuitul civil.

Constituţia României revizuită în octombrie 2003, în vigoare de la 29.10.2003, prevede că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor prin moştenire legală.

Având această succesiune a legilor cu incidenţă asupra dreptului de proprietate al cetăţenilor străini privitor la terenuri, rezultă următoarele:

Dobândirea dreptului de proprietate asupra unui teren pe calea reconstituirii în baza Legilor fondului funciar este o dobândire întemeiată fie pe calitatea de fost proprietar a solicitantului (deci o dobândire în nume propriu), fie pe calitatea de moştenitor al fostului proprietar (deci o dobândire în calitate de moştenitor).

Art. 47 din Legea nr. 18/1991, în forma iniţială, oferea dreptul cetăţenilor străini de a moşteni terenuri (implicit şi pe calea reconstituirii), cu condiţia vânzării lor într-un an, sub sancţiunea trecerii acestora în mod gratuit în proprietatea statului.

Art. 68 din Legea nr. 18/1991 republicată (în vigoare din 05.01.1998) se referea în continuare la posibilitatea moştenirii terenurilor de către cetăţenii străini cu condiţia vânzării într-un an, iar art. 48 din Legea nr. 1871991 republicată se referea doar la dobândirea dreptului de proprietate în nume propriu şi permitea aceasta doar cetăţenilor români, indiferent de domiciliul lor.

Încă din iunie 1998, prin abrogarea art. 68 din Legea nr. 18/1991 republicată, în textul legii a rămas doar art. 48 referitor la dobândirea dreptului de proprietate de către cetăţenii străini în nume propriu, ca foşti proprietari şi nu ca moştenitori ai unui autor fost proprietar.

Legea specială a fondului funciar, în această formă republicată oficial, a lăsat sub tăcere situaţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini prin moştenire.

În această perioadă (1998 – 2003), Constituţia prevedea interdicţia pentru cetăţenii străini şi apatrizi de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, iar art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 (în perioada 1998 – 2005) statua identic. Persoanele fizice care au cetăţenie română şi domiciliul în străinătate puteau dobândi în România, prin acte juridice între vii şi prin moştenire, terenuri de orice fel. Persoanele juridice străine nu puteau dobândi terenuri în România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte.

 După reviziurea constituţională din 2003, art. 44 alin. 2 din legea fundamentală, prevede că proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.

 Prin decizia nr. 408/07.10.2004 a Curţii Constituţionale^[5], dispoziţiile art. 3 alin. 1 din Legea 54/1998 au fost declarate neconstituţionale. Decizia prevedea că „a doua ipoteză o reprezintă prevederea potrivit căreia cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire legală. Astfel exprimată, voinţa legiuitorului constituţional nu permite decât o interpretare univocă, această ipoteză fiind de imediată aplicare, din momentul intrării în vigoare a legii de revizuire a Constituţiei, respectiv numai pentru situaţiile în care succesiunea în legătură cu care se exercită calitatea de moştenitori legali s-a deschis după această dată”.

Prin urmare, dispoziţiile legale privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini prin moştenire, se subrogă acestei condiţii, ca decesul autorului succesiunii să se fi produs după intrarea în vigoare a legii de revizuire a Constituţiei, adică după data de 29.10.2003. Aceasta se referă însă la dreptul comun, atunci când terenul se află în masa succesorală a defunctului la data deschiderii moştenirii, fiind în circuitul civil.

Dar dobândirea moştenirii ca urmare a aplicării Legii nr. 18/1991 este o dobândire specială, reglementată prin legea specială a fondului funciar, situaţia fiind aceea că terenul nu se afla la data deschiderii moştenirii în patrimoniul autorului (autorul a decedat în perioada de după preluarea abuzivă şi până la intrarea în vigoare a Legii nr. 18/1991). Abia Legea nr. 18/1991 a readus terenul în masa succesorală, dând posibilitatea opţiunii pentru reconstituire (a repus moştenitorii în dreptul de opţiune succesorală).

Prin urmare, avem situaţiile de dezbateri succesorale şi dobândire a dreptului de proprietate de drept comun, când terenul este intrat deja în circuitul civil şi în masa succesorală a defunctului, urmând să se transmită moştenitorilor, iar pe de altă parte avem situaţia specială, când terenul nu este în circuitul civil, dar o lege specială (a fondului funciar) îl readuce în masa succesorală, urmând ca terenul să intre în circuitul civil odată cu emiterea titlului de proprietate, când intră şi în coproprietatea moştenitorilor (titlul se emite pe numele moştenitorilor, cu înlăturarea celor mai îndepărtaţi în grad de către cei mai apropiaţi de defunct, conform regulilor de drept comun – art. 13 din Regulamentul de aplicare al Legii nr. 18/1991).

Primei situaţii i se aplică legile de drept comun (Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaţia juridică a terenurilor aflate în circuitul civil, în prezent abrogată prin Legea nr. 247/2005, Legea  nr. 312/2005, ce prevede că cetăţenii străini dobândesc dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţiile aderării României la Uniunea Europeană), iar celei de a doua situaţii i se aplică legea specială (Legea nr. 18/1991 aşa cum a fost republicată şi modificată, privitoare la terenuri care nu se află în circuitul civil).

Chiar art. 3 din titlul X al Legii nr. 247/2005 arată că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România în condiţiile prevăzute de legea specială, iar singura dispoziţie din legea specială ce reglementează dobândirea dreptului de proprietate de către cetăţenii străini asupra terenurilor este în art. 48 şi se referă la dobândirea în nume propriu.

Astfel, Legea nr. 18/1991 a oferit iniţial dreptul cetăţenilor străini de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenului prin moştenire, cu condiţia vânzării terenului într-un an, apoi a lăsat sub tăcere această posibilitate, referindu-se doar la dobândirea în nume propriu.

Nu se poate considera că vechea reglementare (art. 47 din Legea 18/1991) care condiţiona dobândirea proprietăţii de vânzarea într-un an a terenului a fost abrogată tacit de noua reglementare (art. 48 din Legea 18/1991 republicată) care nu se mai referea la această situaţie deloc şi nici de dispoziţia din Legea nr. 54/1998, deoarece o dispoziţie dintr-o lege specială poate fi abrogată doar printr-o lege specială (or Legea  nr. 54/1998 nu era o lege specială referitoare la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor care nu sunt în circuitul civil, ci o lege generală privind circulaţia terenurilor din circuitul civil).

Totuşi, în tăcerea legii speciale, care după iunie 1998 nu mai reglementa expres situaţia dobândirii de către străini a terenurilor prin moştenire, ea se poate completa cu dispoziţiile de drept comun.

În prezent dispoziţii de drept comun există în Titlul X (circulaţia juridică a terenurilor) al Legii nr. 247/2005, iar acestea fac trimitere tot la condiţiile legii speciale.

Pe de altă parte, Constituţia, înainte de 2003, interzicea străinilor să dobândească  proprietatea asupra terenurilor, dar garanta dreptul la moştenire în art. 42, iar din 2003 s-a revizuit în sensul că prevedea dreptul cetăţenilor străini de a dobândi proprietatea asupra terenurilor pe calea moştenirii legale.

Nu se poate condiţiona dobândirea proprietăţii prin moştenire şi reconstituire de împrejurarea ca decesul autorului să fi intervenit după 2003, pentru terenuri care nu sunt în circuitul civil ci intră în acest circuit în condiţiile legii speciale. Dobândirea dreptului de proprietate prin moştenire trebuie analizată prin raportare şi la legea specială.

Este adevărat că art. 48 din Legea nr. 18/1991 a fost menţinut în nenumărate rânduri ca fiind constituţional, dar acest articol nu reglementează dobândirea prin moştenire a proprietăţii de către străini, ci dobândirea în nume propriu.

Tăcerea legii (despre dobândirea prin moştenire de către cetăţenii străini) nu are efecte identice cu constatarea ca neconstituţională a situaţiei despre care legea vorbeşte (dobândirea în nume propriu de către cetăţenii români). Pe de altă parte, menţinerea ca şi constituţională a dobândirii în nume propriu nu echivalează cu interzicerea dobândirii proprietăţii în calitate de moştenitor. Astfel, menţinerea ca şi constituţional a art. 48 din lege nu înseamnă interzicerea dobândirii de către străini a proprietăţii asupra terenurilor prin moştenire.

În plus, situaţiile de reconstituire a dreptului de proprietate pot fi facta pendentia, în sensul că uneori cererea de reconstituire a fost formulată înainte de revizuirea Constituţiei în 2003, iar procedura reconstituirii nu s-a finalizat nici după revizuirea Constituţiei, comisiile de fond funciar nesoluţionând cererea. În aceste cazuri reconstituirea proprietăţii continuă să producă efecte şi după data revizuirii Constituţiei, până la soluţionarea cererii de reconstituire şi procedura a început când dispoziţiile legale din legea specială nu se refereau la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţeni străini prin moştenire şi continuă când se prevede această posibilitate.

Legea nouă se aplică situaţiilor juridice în curs de formare, modificare sau stingere la data intrării ei în vigoare. Situaţiile în curs de constituire, modificare sau stingere (facta pendentia) la data intrării în vigoare a legii noi cad sub imperiul acestei legi (principiul aplicării imediate a legii noi). Dacă elementele ce alcătuiesc constituirea sau stingerea au individualitate proprie şi s-au înfăptuit înainte de intrarea în vigoare a legii noi, atunci ele sunt guvernate de legea în timpul căreia s-au produs. Efectele produse în timp ale unei situaţii juridice vor fi cele stabilite de legea în vigoare în momentul când se realizează fiecare efect în parte. Legea nouă va reglementa toate efectele produse după intrarea sa în vigoare, în baza principiului aplicării imediate a legii noi[6].

Situaţia juridică în curs de formare este dobândirea dreptului de proprietate prin reconstituire în baza Legii speciale şi prin moştenire.

Avem o dată a decesului care este data deschiderii moştenirii (moştenirea legală este guvernată de legea în vigoare la data deschiderii ei), dar nu numai acest element are relevanţă pentru a stabili legea aplicabilă reconstituirii, deoarece la data deschiderii moştenirii terenul nu era în masa succesorală, nici în circuitul civil (căruia i se aplică dreptul comun). Abia după apariţia Legii 18/1991 şi după ce solicitanţii au formulat cerere de reconstituire se poate vorbi despre dobândirea dreptului de proprietate. Deci, pe lângă elementul deschiderii moştenirii, mai avem şi elementul reconstituirii dreptului de proprietate, care este o situaţie juridică în curs de formare, iar la data realizării acestui efect (de pildă după revizuirea Constituţiei), legea în vigoare permite dobândirea proprietăţii prin moştenire de către cetăţenii străini asupra terenurilor autorului lor.

În concluzie, apreciem că cetăţenii străini pot dobândi proprietatea asupra terenurilor prin reconstituire, în calitate de moştenitori ai autorului lor – fostul proprietar – indiferent de data decesului autorului, cu condiţia ca reconstituirea să intre sub incidenţa Constituţiei revizuite (deci să fie în curs la 29.10.2003 sau procedura să se iniţieze după această dată, în baza Legii nr. 247/2005). 

---

[1] Publicată în M. Of., Partea I, nr. 37 din 20 februarie1991.

[2] Publicată în M. Of., Partea I,  nr. 1 din 05 ianuarie 1998.

[3] Publicată în M. Of., Partea I, nr. 102 din  4 martie 1998, în prezent abrogată prin Legea nr. 247/2005,

[4] Publicată în M. Of., Partea I, nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.

[5] Publicată în M. Of., Partea I, nr. 1054 din 15 noiembrie 2004.

[6] G. Boroi, Drept Civil – Partea Generală. Persoanele, Ediţia a II–a, Ed. C.H. Beck, 2002, p. 20.

Related posts:

1. Discuţii asupra constituţionalităţii art. 55 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 304/2004
2. Discriminări determinate de diferenţe de rasă şi origine etnică
3. Probațiunea în materia infracțiunilor de corupție. Provocarea. Martorul „denunțător”
4. Practica neunitară în interpretarea dispoziţiilor legale privind remunerarea magistraţilor stagiari
5. Discriminarea generată de jurisprudenţa Î.C.C.J. în materia gradului profesional al procurorilor D.N.A. şi D.I.I.C.O.T.